产业转名
雪兰莪八打灵再也的产业转名律师
在马来西亚买卖或转让产业：流程、文件，以及每笔款项何时到期。为买方与卖方逐步说明。
- 马来亚高等法院执业律师（Advocates & Solicitors）
- Damansara Utama，八打灵再也
- 产业转名业务由 Queennie Tai 主理
从订购信到交锁匙的步骤
二手转售从买卖合约到完成交易，通常需要三到四个月。以下是按顺序发生的事。
下订与诚意订金
您签署购买要约或订购表格，并支付诚意订金，通常由房地产经纪以中间人身份保管。订购表格不是买卖合约。签署之前，请先看清楚贷款不获批准时订金会如何处理。
诚意订金。它属于 10% 订金的一部分，并非额外付款。
委任您的律师
您的律师会到土地局查册，检查是否有产业保留权（caveat）、抵押与限制，并确认注册业主是谁。大部分问题都是在这一步发现的。
这一步没有新的款项到期。查册费属于代垫费用，随合约一起入账。
签署买卖合约
合约订明价格、完成期限、各项条件，以及违约时的处理。签约时您支付余下的订金。若地契带有权益限制，合约以取得州政府批准为条件。
10% 订金的余额。您的律师就该合约收取的律师费，以及代垫费用。合约本身的印花税是象征性的；从价印花税落在转名文件上。
贷款文件
若您需要贷款，银行会发出贷款批准信，并由其指定的律师准备贷款合约与抵押文件。银行的律师是为银行行事。您的律师会与您一起阅读贷款批准信，并核对贷款条件是否与买卖合约一致。
银行的律师费与贷款合约的印花税。若银行要求估价报告，还有估价费。
盖印与批准
转名文件呈交 LHDN 进行印花税评估并盖印。若地契受限制，此时提出州政府批准的申请。若有现有抵押，卖方银行会发出赎回结单，并准备解除抵押的文件。
转名的印花税，按 Stamp Act 1949 的税阶计算，缴付给 LHDN。这笔钱没有一分是本所的费用。
缴付房价余额
在完成期限内支付余额：您的银行发放贷款，您补上差额。房价的一部分可能由您的律师扣留，用于卖方的产业盈利税，另一部分则用于赎回卖方的贷款。
房价余额，扣除已支付的订金。地税、门牌税与管理费按完成日期分摊。
在土地局注册
转名表格、解除抵押文件与新的抵押文件呈交注册。土地局完成转名注册后，地契便在您的名下。若产业仍在发展商的总地契之下，这一步现在是转让契约（deed of assignment），转名则在日后办理。
注册费，以代垫费用入账。
空置交屋
您领取锁匙，并接手水电、门牌税与管理账户。最后的分摊由双方律师结算。
水电按柜金与账户过户。
您到底什么时候付款？这是时间表，不是总额
产业交易是分阶段收费的，不是一次付清。以下是每个阶段到期的款项。金额请使用下方的计算器；那里的每个数字都来自公布的收费表与 Stamp Act。
| 阶段 | 到期的款项 |
|---|---|
| 下订 | 诚意订金 |
| 买卖合约 | 10% 订金的余额 · 合约的律师费 · 代垫费用 |
| 贷款文件 | 银行的律师费 · 贷款合约的印花税 · 估价费 |
| 转名 | 转名的印花税，缴付给 LHDN · 注册费 |
| 完成交易 | 房价余额 · 按比例分摊的地税、门牌税与管理费 |
| 日后，仅限向发展商购买 | 分层地契或个别地契发出后的转名手续与抵押手续，往往在您入住多年之后 |
各阶段的金额： 律师费与印花税计算器
律师费、代垫费用，还是税：哪个是哪个？
一张转名账单有三个部分，分别流向三个不同的地方。大多数看起来不对的报价，都是把三个部分当成一个来读。
- 律师费
- 律师就该工作收取的费用。它依据 Solicitors’ Remuneration Order 2023（P.U.(A) 207/2023），那是由法律订立并公布的收费表；除非该 Order 本身允许，律师不得低于此收费。
- 代垫费用
- 律师代您垫付的款项：土地查册、注册费、印花税评估费、破产查册、快递与盖印费用。开始时先估算，结束时再结算。
- 印花税
- 就转名文件与贷款合约缴付给 LHDN 的税，按 Stamp Act 1949 的税阶计算。您的律师代收代缴。这笔钱没有一分进入本所。
各项费用由谁承担
买方通常支付
- 买卖合约的律师费与代垫费用
- 转名的印花税
- 银行的律师费与贷款合约的印花税
- 估价费，若银行有此要求
- 土地局的注册费
卖方通常支付
- 自己委任的律师，若有委任
- 出售所得的产业盈利税，若有需缴
- 从售屋所得赎回现有贷款
- 截至完成交易为止的地税、门牌税与管理费
- 房地产经纪的佣金，按一般安排
依据 Real Property Gains Tax Act 1976 的规定，买方律师会在完成交易时扣留部分房价，代卖方缴付产业盈利税给 LHDN。扣留的百分比取决于卖方是否马来西亚公民。
“通常”指的是惯例。以买卖合约为准，双方也可以另行约定。
首购房屋印花税豁免
马来西亚公民购买首间价格不超过RM500,000的住宅产业，转名文件和贷款合约均免缴印花税，条件是买卖合约在2027年12月31日或之前签署（P.U.(A) 448/2025 及 449/2025）。豁免在盖印时申请，因此请在签署合约前告知您的律师。
常见的问题出在哪里
从未盖印的合约
未盖印的合约并非无效，但在完成盖印并缴付逾期罚款之前，不能用作证据。租约是最常见的例子。LHDN 目前对 2023 年至 2025 年间签署的文件推行罚款豁免计划。
查看盖印罚款豁免
地契上的权益限制
许多地契带有限制：未经州政府批准，土地不得转让或抵押。批准发出之前交易无法完成，完成期限必须为此预留时间。
地契上的产业保留权、抵押或欠款
私人产业保留权（caveat）会阻止注册，直到它被撤回或除去为止。现有的抵押必须解除。拖欠的地税或门牌税，须在完成交易之前从卖方所得中结清。这三项都由土地查册发现，因此查册要在签合约之前进行。
付了订金之后贷款却不获批准
订金能否退回，取决于订购信与合约怎么写。签署任何文件之前，先要求加入贷款条件，并看清楚贷款不获批准时诚意订金会如何处理。
向发展商购买
新盘依据 Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 出售，使用法定合约：有地产业用 Schedule G，楼宇内的单位用 Schedule H。合约内容是标准的，发展商不能改写，这正是该法令给您的保障。
发展商的指定律师负责准备合约并处理交易。那位律师并不为您提供意见。即使发展商承担合约的律师费，那仍然是发展商的律师。您可以另行委任自己的律师，与您一起阅读合约与贷款文件。
地契通常日后才发出。在分层地契或个别地契发出之前，产业属于总地契之下，您以转让契约方式购买。地契发出后，转名会在您名下办妥，银行的抵押也一并办妥。这就是为什么在您入住多年之后，还会收到第二张转名手续的账单。
若发展商延迟交屋，合约订有约定赔偿金。请保留订购收据：您支付订金的日期，就是计算延迟的起算日。
以外国买方身份买卖产业
非公民与外国公司须依据 National Land Code 第 433B 条取得州政府批准，方可取得土地。各州自行订立最低购买价格，以及外国人可以购买的产业类别清单。申请在合约签署之后提出，合约亦以此为条件。
自 2026 年 1 月 1 日起，住宅产业转名给非永久居民的非公民，依据 Stamp Act 1949 First Schedule 的 Item 32(ab) 按 8% 统一税率征收印花税。非住宅产业维持原有的统一税率。
由非公民出售产业时，买方律师为产业盈利税扣留的房价比例，高于由公民出售的情况。
企业与项目转名
发展商与企业买家交给我们的，往往是历时数年而非数周的事务。一宗土地交易要经过收购、批准、销售、地契与融资，每一阶段都为下一阶段铺路。Queennie Tai 主理这项业务，从第一份选择权协议到最后的赎回，让同一位律师掌握全局。
本所处理的事务
土地收购
选择权协议、地契及其负担的尽职审查、买卖协议、与地主的联营条款，以及交易完成。
随后的各项批准
土地用途转换、分割与合并、州当局批准，以及 Housing Development Act 之下的发展商执照与广告与销售准证申请。
Housing Development Act 之下的销售文件
附表 G、H、I 及 J 买卖协议、地契尚未发出时的转让契约，以及项目推出所需的买家文件。
总地契与分层地契
总地契抵押及其部分解除、分层申请、个别地契与分层地契的发出，以及地契发出后向买家的转名。
项目融资
过渡性贷款与终端融资的担保文件、单位售出时的部分解除抵押，以及项目融资最终的赎回。
联系 Queennie
这项业务通常经由引荐安排，而不是靠搜寻找到。若您是发展商、地主，或有土地事务的公司，最快的方式是直接联系。
Queennie Tai Zee Queen
管理合伙人，产业转名与企业事务
家庭成员之间的产业转名
父母转名给子女，或配偶之间的转名，注册步骤与买卖相同，但印花税规则不同：家庭赠与可能符合全额或部分豁免，而关于亲属关系、受让人公民身份与地契的条件相当严格。此外还有一项独立的产业盈利税申报，赠与并不能免除它。
签署订购信之前，请先发给我们看看。
产业的问题在签署合约之前最容易解决。请用 WhatsApp 发来订购信或地契，或致电给我们。Tai & Khan Partnership 是位于八打灵再也的律师事务所，产业转名业务由 Queennie Tai 主理。
常见问题
二手转售从签合约到拿锁匙需要多久？
合约通常给三个月完成交易，另可在支付逾期利息后延长一个月。若地契受限制，须加上州政府批准的时间，以及银行发放贷款的时间。四到五个月很常见。
整个购买过程中我会分几次收到账单？
通常三到四次：买卖合约、贷款文件、转名与盖印，以及完成交易。向发展商购买的话，地契发出时还会多一张转名手续的账单，往往是多年以后。上面的时间表列出了每个阶段到期的款项。
律师费、代垫费用与印花税有什么分别？
律师费是律师的收费，依据法律订立的收费表。代垫费用是律师代您支付的款项，例如查册费与注册费。印花税是缴付给 LHDN 的税。三者之中只有第一项属于本所。
向发展商购买时，我可以用自己的律师吗？
可以。发展商的指定律师是为发展商处理交易，并不为您提供意见。您可以委任自己的律师，与您一起阅读合约与贷款文件。
转名的印花税由买方还是卖方支付？
由买方支付，这既是惯例，也是合约的一般条款。卖方就所得盈利缴付产业盈利税，完成交易时会从房价中扣留一部分用于缴税。
什么是转名手续，为什么在我入住多年之后才办？
在地契发出之前向发展商购买时，您是以转让契约方式购买。分层地契或个别地契最终发出后，才把转名登记在您的名下，银行的抵押也一并登记。那次登记就是转名手续，办理时才收费。
我需要州政府批准吗？我怎么知道？
若地契带有权益限制、若买方是非公民或外国公司，以及某些类别的土地，就需要批准。土地查册会显示该限制。您的律师负责提出申请，合约也以此为条件。
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关于我们
Tai & Khan Partnership执业律师（Advocates & Solicitors）
Queennie Tai，管理合伙人 · Harith Khan，合伙人
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