Pindah Milik Hartanah
Peguam pindah milik hartanah di Petaling Jaya, Selangor
Membeli, menjual atau memindah milik hartanah di Malaysia: prosesnya, dokumennya, dan masa setiap bayaran perlu dijelaskan. Ditulis untuk pembeli dan penjual, langkah demi langkah.
- Peguam Bela & Peguam Cara, Mahkamah Tinggi Malaya
- Damansara Utama, Petaling Jaya
- Pindah milik hartanah diketuai oleh Queennie Tai
Urusan hartanah jenis apakah ini?
Mulakan dengan keadaan yang paling hampir dengan anda. Setiap satu mengikut laluan yang berbeza.
Membeli atau menjual hartanah yang siap
Sub-jualan antara dua pihak persendirian: rumah, pangsapuri atau lot kedai yang hakmilik individu atau hakmilik stratanya telah dikeluarkan.
Langkahnya, dari tawaran hingga kunciMembeli daripada pemaju
Pelancaran baharu di bawah Housing Development Act, dengan perjanjian Schedule G atau Schedule H dan hakmilik yang menyusul kemudian.
Membeli daripada pemajuMemindah milik hartanah dalam keluarga
Hadiah daripada ibu bapa kepada anak, antara suami isteri, atau daripada datuk nenek. Pelepasan duti setem mungkin terpakai, dan syaratnya ketat.
Baca tentang pindah milik dalam keluargaPindah milik korporat dan projek
Pengambilan tanah, dokumentasi jualan pemaju, kerja hakmilik induk dan hakmilik strata, serta pelepasan gadaian untuk syarikat dan pemaju.
Kerja korporat dan projek
Langkahnya, dari surat tawaran hingga kunci
Pembelian sub-jualan biasanya mengambil masa tiga hingga empat bulan dari perjanjian jual beli sehingga penyempurnaan. Inilah yang berlaku, mengikut urutan.
Tawaran dan deposit ikhlas
Anda menandatangani tawaran untuk membeli atau borang tempahan dan membayar deposit ikhlas, biasanya dipegang oleh ejen hartanah sebagai pemegang taruh. Borang tempahan bukan perjanjian jual beli. Baca apa yang berlaku kepada deposit itu jika pinjaman ditolak, sebelum anda menandatanganinya.
Deposit ikhlas. Ia menjadi sebahagian daripada deposit 10%, jadi ia bukan bayaran tambahan.
Lantik peguam anda
Peguam anda membuat carian hakmilik di pejabat tanah, memeriksa kaveat, gadaian dan sekatan, dan mengesahkan siapa pemilik berdaftar. Di sinilah kebanyakan masalah dijumpai.
Tiada bayaran baharu pada langkah ini. Fi carian ialah wang pendahuluan yang dibilkan bersama perjanjian.
Tandatangani perjanjian jual beli
Perjanjian itu menetapkan harga, tempoh penyempurnaan, syarat-syaratnya dan apa yang berlaku jika berlaku keingkaran. Anda membayar baki deposit semasa menandatangani. Jika hakmilik membawa sekatan kepentingan, perjanjian itu bersyarat kepada kebenaran Pihak Berkuasa Negeri.
Baki deposit 10%. Fi profesional peguam anda untuk perjanjian itu, serta wang pendahuluan. Duti setem atas perjanjian itu sendiri adalah nominal; duti ad valorem dikenakan atas pindah milik.
Dokumentasi pinjaman
Jika anda meminjam, bank mengeluarkan surat tawaran dan peguam panelnya sendiri menyediakan perjanjian pinjaman dan gadaian. Peguam bank bertindak untuk bank. Peguam anda membaca surat tawaran bersama anda dan memeriksa sama ada syarat pinjaman sepadan dengan perjanjian jual beli.
Fi guaman bank dan duti setem atas perjanjian pinjaman. Fi penilaian jika bank memerlukan laporan penilaian.
Penyeteman dan kebenaran
Surat cara pindah milik dikemukakan kepada LHDN untuk taksiran dan disetemkan. Jika hakmilik itu disekat, permohonan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri dibuat sekarang. Jika ada gadaian sedia ada, bank penjual mengeluarkan penyata penebusan dan pelepasan gadaian disediakan.
Duti setem atas pindah milik, dikenakan mengikut lapisan dalam Stamp Act 1949 (Akta Setem 1949) dan dibayar kepada LHDN. Tiada satu sen pun daripadanya menjadi fi kepada firma.
Baki harga belian
Dalam tempoh penyempurnaan, baki dibayar: bank anda melepaskan pinjaman, dan anda membayar bezanya. Sebahagian daripada harga mungkin ditahan oleh peguam anda untuk cukai keuntungan harta tanah penjual, dan sebahagian lagi digunakan untuk menebus pinjaman penjual.
Baki harga, tolak deposit yang telah dibayar. Pengagihan cukai tanah, cukai taksiran dan caj penyelenggaraan sehingga tarikh penyempurnaan.
Pendaftaran di pejabat tanah
Borang pindah milik, pelepasan gadaian dan gadaian baharu dikemukakan untuk pendaftaran. Apabila pejabat tanah mendaftarkan pindah milik itu, hakmilik berada atas nama anda. Bagi hartanah yang masih di bawah hakmilik induk pemaju, langkah ini ialah surat ikatan penyerahhakan sekarang dan pindah milik kemudian.
Fi pendaftaran, dibilkan sebagai wang pendahuluan.
Pemilikan kosong
Anda menerima kunci dan mengambil alih akaun utiliti, cukai taksiran dan pengurusan. Pengagihan akhir diselesaikan antara peguam kedua-dua pihak.
Deposit utiliti dan pemindahan akaun.
Bilakah anda benar-benar membayar? Satu garis masa, bukan satu jumlah
Pembelian hartanah dibilkan berperingkat, bukan sekali gus. Inilah yang perlu dibayar pada setiap peringkat. Untuk jumlahnya, gunakan kalkulator di bawah; setiap angka di sana datang daripada skala yang diterbitkan dan Stamp Act.
| Peringkat | Apa yang perlu dibayar |
|---|---|
| Tawaran | Deposit ikhlas |
| Perjanjian jual beli | Baki deposit 10% · fi profesional untuk perjanjian · wang pendahuluan |
| Dokumentasi pinjaman | Fi guaman bank · duti setem atas perjanjian pinjaman · fi penilaian |
| Pindah milik | Duti setem atas pindah milik, dibayar kepada LHDN · fi pendaftaran |
| Penyempurnaan | Baki harga · cukai tanah, cukai taksiran dan caj penyelenggaraan yang diagihkan |
| Kemudian, pembelian daripada pemaju sahaja | Penyempurnaan pindah milik dan penyempurnaan gadaian apabila hakmilik strata atau hakmilik individu dikeluarkan, selalunya bertahun-tahun selepas anda berpindah masuk |
Untuk angka pada setiap peringkat: Kalkulator Fi Guaman & Duti Setem
Fi profesional, wang pendahuluan, atau cukai: yang mana satu?
Bil pindah milik mempunyai tiga bahagian, dan ketiga-tiganya pergi ke tempat yang berbeza. Kebanyakan sebut harga yang kelihatan salah ialah tiga bahagian yang dibaca sebagai satu.
- Fi profesional
- Caj peguam untuk kerja itu. Ia mengikut Solicitors’ Remuneration Order 2023 (P.U.(A) 207/2023), satu skala yang diterbitkan dan ditetapkan oleh undang-undang, dan seseorang peguam tidak boleh mengenakan caj di bawahnya kecuali jika Order itu sendiri membenarkannya.
- Wang pendahuluan
- Wang yang dibayar oleh peguam bagi pihak anda: carian hakmilik, fi pendaftaran, fi taksiran, carian kebankrapan, kos kurier dan kos penyeteman. Ia dianggarkan pada permulaan dan diselaraskan pada akhirnya.
- Duti setem
- Cukai yang dibayar kepada LHDN atas pindah milik dan atas perjanjian pinjaman, dikenakan mengikut lapisan dalam Stamp Act 1949. Peguam anda mengutip dan membayarnya. Tiada satu sen pun daripadanya sampai kepada firma.
Siapa membayar apa
Pembeli biasanya membayar
- Fi profesional dan wang pendahuluan untuk perjanjian jual beli
- Duti setem atas pindah milik
- Fi guaman bank dan duti setem atas perjanjian pinjaman
- Fi penilaian, jika bank memerlukannya
- Fi pendaftaran di pejabat tanah
Penjual biasanya membayar
- Peguam mereka sendiri, jika mereka melantik seorang
- Cukai keuntungan harta tanah atas jualan itu, jika ada yang kena dibayar
- Penebusan mana-mana pinjaman sedia ada, daripada hasil jualan
- Cukai tanah, cukai taksiran dan caj penyelenggaraan sehingga penyempurnaan
- Komisen ejen hartanah, mengikut susunan yang biasa
Peguam pembeli menahan sebahagian daripada harga pada penyempurnaan dan membayarnya kepada LHDN bagi pihak cukai keuntungan harta tanah penjual, seperti yang dikehendaki oleh Real Property Gains Tax Act 1976. Peratusannya bergantung pada sama ada penjual seorang warganegara Malaysia.
“Biasanya” bermaksud mengikut kelaziman. Perjanjian jual beli yang menentukan, dan pihak-pihak boleh bersetuju sebaliknya.
Pengecualian duti setem rumah pertama
Warganegara Malaysia yang membeli hartanah kediaman pertama berharga RM500,000 atau kurang tidak membayar duti setem ke atas pindah milik mahupun perjanjian pinjaman, bagi perjanjian jual beli yang disempurnakan pada atau sebelum 31 Disember 2027 (P.U.(A) 448/2025 dan 449/2025). Pengecualian ini dituntut semasa penyeteman, jadi maklumkan kepada peguam anda sebelum perjanjian ditandatangani.
Apa yang biasanya menjadi masalah
Perjanjian yang tidak pernah disetemkan
Perjanjian yang tidak disetemkan bukanlah terbatal, tetapi ia tidak boleh digunakan sebagai keterangan sehingga ia disetemkan dan penalti lewat dibayar. Perjanjian sewa ialah mangsa yang biasa. LHDN sedang menjalankan pengampunan penalti untuk dokumen yang ditandatangani antara 2023 dan 2025.
Semak pengampunan penyeteman
Sekatan kepentingan atas hakmilik
Banyak hakmilik membawa sekatan bahawa tanah itu tidak boleh dipindah milik atau digadaikan tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri. Jualan tidak boleh disempurnakan sehingga kebenaran itu dikeluarkan, dan tempoh penyempurnaan mesti mengambil kira perkara itu.
Kaveat, gadaian, atau tunggakan atas hakmilik
Kaveat persendirian menghalang pendaftaran sehingga ia ditarik balik atau dibatalkan. Gadaian sedia ada mesti dilepaskan. Cukai tanah atau cukai taksiran yang tertunggak diselesaikan daripada hasil penjual sebelum penyempurnaan. Ketiga-tiganya dijumpai melalui carian hakmilik, dan itulah sebabnya carian dibuat sebelum perjanjian.
Pinjaman ditolak selepas deposit dibayar
Sama ada deposit itu dikembalikan bergantung pada apa yang dinyatakan oleh surat tawaran dan perjanjian. Minta satu syarat pinjaman sebelum anda menandatangani apa-apa, dan baca apa yang berlaku kepada deposit ikhlas jika pinjaman tidak diluluskan.
Membeli daripada pemaju
Sesuatu pelancaran baharu dijual di bawah Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 atas perjanjian yang ditetapkan: Schedule G untuk hartanah bertanah, Schedule H untuk petak dalam sesebuah bangunan. Perjanjian itu adalah standard dan tidak boleh ditulis semula oleh pemaju, dan itulah perlindungan yang diberikan oleh Akta ini kepada anda.
Peguam panel pemaju menyediakan perjanjian dan memproses transaksi itu. Peguam itu tidak menasihati anda. Jika pemaju menanggung fi guaman untuk perjanjian itu, ia tetap peguam pemaju. Anda boleh melantik peguam anda sendiri untuk membaca perjanjian dan dokumen pinjaman bersama anda.
Hakmilik biasanya menyusul kemudian. Sehingga hakmilik strata atau hakmilik individu dikeluarkan, hartanah itu dipegang di bawah hakmilik induk, dan anda membeli melalui surat ikatan penyerahhakan. Apabila hakmilik dikeluarkan, pindah milik disempurnakan atas nama anda, dan gadaian memihak kepada bank anda turut disempurnakan. Itulah sebabnya bil kedua untuk penyempurnaan pindah milik tiba bertahun-tahun selepas anda berpindah masuk.
Jika pemaju menyerahkan lewat, perjanjian menetapkan ganti rugi tertentu. Simpan resit tempahan: tarikh anda membayar fi tempahan ialah tarikh pengiraan kelewatan bermula.
Membeli atau menjual sebagai pembeli warga asing
Seseorang bukan warganegara, dan sebuah syarikat asing, memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri untuk memperoleh tanah di bawah seksyen 433B National Land Code. Setiap negeri menetapkan harga belian minimum dan senarai jenis hartanahnya sendiri yang boleh dibeli oleh warga asing. Permohonan dibuat selepas perjanjian ditandatangani, dan perjanjian itu bersyarat kepadanya.
Mulai 1 Januari 2026, duti setem atas pindah milik hartanah kediaman kepada bukan warganegara yang bukan pemastautin tetap dikenakan pada kadar rata 8% di bawah Item 32(ab) Jadual Pertama Stamp Act 1949. Hartanah bukan kediaman kekal pada kadar rata yang terdahulu.
Bagi jualan oleh seseorang bukan warganegara, peguam pembeli menahan bahagian harga yang lebih besar untuk cukai keuntungan harta tanah berbanding jualan oleh seorang warganegara.
Pindah milik korporat dan projek
Pemaju dan pembeli korporat membawa kepada kami urusan yang berjalan bertahun-tahun, bukan berminggu-minggu. Satu urus niaga tanah menempuh peringkat perolehan, kelulusan, jualan, hakmilik dan pembiayaan, dan setiap peringkat menyediakan peringkat seterusnya. Queennie Tai mengetuai kerja ini, dari perjanjian opsyen pertama hingga penebusan terakhir, supaya seorang peguam memahami keseluruhan urus niaga.
Apa yang firma uruskan
Perolehan tanah
Perjanjian opsyen, usaha wajar ke atas hakmilik dan bebanannya, perjanjian jual beli, terma usaha sama dengan pemilik tanah, dan penyempurnaan urus niaga.
Kelulusan yang menyusul
Penukaran syarat, pecah sempadan dan penyatuan, kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, serta permohonan lesen pemaju dan permit iklan di bawah Housing Development Act.
Dokumentasi jualan di bawah Housing Development Act
Perjanjian jual beli Jadual G, H, I dan J, suratikatan penyerahan hak apabila hakmilik belum dikeluarkan, dan dokumentasi pembeli yang diperlukan untuk pelancaran.
Hakmilik induk dan hakmilik strata
Gadaian hakmilik induk dan pelepasan separa gadaian, permohonan strata, pengeluaran hakmilik individu dan strata, serta pindah milik kepada pembeli apabila hakmilik dikeluarkan.
Pembiayaan projek
Dokumen sekuriti pinjaman jambatan dan pembiayaan akhir, pelepasan separa apabila unit dijual, dan penebusan pembiayaan projek pada akhirnya.
Hubungi Queennie
Kerja ini biasanya diatur melalui pengenalan dan bukan ditemui melalui carian. Jika anda pemaju, pemilik tanah atau syarikat dengan urusan tanah, cara paling cepat ialah menghubungi terus.
Queennie Tai Zee Queen
Rakan Kongsi Pengurusan, Pindah Milik & Korporat
- Telefon
- +6011-1533 4163
- E-mel
- queennie@tkp.com.my
Memindah milik hartanah dalam keluarga
Pindah milik daripada ibu bapa kepada anak, atau antara suami isteri, mengikut langkah pendaftaran yang sama seperti sesuatu jualan, tetapi peraturan duti setemnya berbeza: sesuatu hadiah keluarga mungkin layak mendapat pengecualian penuh atau sebahagian, dan syarat mengenai hubungan, kewarganegaraan penerima dan hakmilik adalah ketat. Ada juga perisytiharan cukai keuntungan harta tanah yang berasingan, dan sesuatu hadiah tidak menghapuskannya.
Alat percuma, tanpa pendaftaran
Setiap alat menjawab satu soalan dan menunjukkan peraturan yang menjadi asasnya. Tiada satu pun daripadanya memerlukan nama anda.
- Percuma
Kalkulator Fi Guaman & Duti Setem
Fi profesional mengikut skala yang diterbitkan, dan duti setem atas pindah milik dan atas pinjaman, bagi sesuatu harga.
Buka kalkulator - Percuma
Semakan pindah milik kasih sayang
Enam soalan tentang hubungan, hakmilik, pinjaman dan kewarganegaraan. Lihat sama ada sesuatu pindah milik keluarga layak mendapat pelepasan duti setem, dan apa yang seterusnya.
Semak kelayakan - Percuma
Semakan pengampunan duti setem
Ada perjanjian sewa, jual beli atau pinjaman yang tidak disetemkan? Lihat sama ada pengampunan penalti LHDN meliputinya, dan tarikh akhirnya.
Semak dokumen anda
Hantar surat tawaran itu kepada kami sebelum anda menandatanganinya.
Masalah dengan sesuatu hartanah paling mudah diselesaikan sebelum perjanjian ditandatangani. Hantar surat tawaran atau hakmilik melalui WhatsApp, atau telefon kami. Tai & Khan Partnership ialah sebuah firma peguam bela dan peguam cara di Petaling Jaya, dan amalan pindah milik hartanah diketuai oleh Queennie Tai.
Soalan lazim
Berapa lama masa yang diambil oleh pembelian sub-jualan dari perjanjian hingga kunci?
Perjanjian biasanya memberi tiga bulan untuk disempurnakan, dengan lanjutan satu bulan dengan bayaran faedah lewat. Tambah masa untuk kebenaran Pihak Berkuasa Negeri jika hakmilik disekat, dan masa untuk bank melepaskan pinjaman. Empat hingga lima bulan adalah biasa.
Berapa kali saya akan dibilkan secara berasingan semasa satu pembelian?
Biasanya tiga atau empat kali: untuk perjanjian jual beli, untuk dokumen pinjaman, untuk pindah milik dan penyeteman, dan untuk penyempurnaan. Pembelian daripada pemaju menambah satu bil untuk penyempurnaan pindah milik apabila hakmilik dikeluarkan, selalunya bertahun-tahun kemudian. Garis masa di atas menyenaraikan apa yang perlu dibayar pada setiap peringkat.
Apakah beza antara fi guaman, wang pendahuluan dan duti setem?
Fi profesional ialah caj peguam, mengikut satu skala yang ditetapkan oleh undang-undang. Wang pendahuluan ialah bayaran yang dibuat oleh peguam untuk anda, seperti carian dan fi pendaftaran. Duti setem ialah cukai yang dibayar kepada LHDN. Hanya yang pertama daripada ketiga-tiganya menjadi milik firma.
Bolehkah saya menggunakan peguam saya sendiri jika saya membeli daripada pemaju?
Boleh. Peguam panel pemaju memproses transaksi itu untuk pemaju dan tidak menasihati anda. Anda boleh melantik peguam anda sendiri untuk membaca perjanjian dan dokumen pinjaman bersama anda.
Siapa membayar duti setem atas pindah milik, pembeli atau penjual?
Pembeli, mengikut kelaziman dan mengikut terma biasa perjanjian. Penjual membayar cukai keuntungan harta tanah atas apa-apa keuntungan, dan sebahagian daripada harga ditahan pada penyempurnaan bagi pihak cukai itu.
Apakah penyempurnaan pindah milik, dan mengapa ia berlaku bertahun-tahun selepas saya berpindah masuk?
Apabila anda membeli daripada pemaju sebelum hakmilik dikeluarkan, anda membeli melalui surat ikatan penyerahhakan. Apabila hakmilik strata atau hakmilik individu akhirnya dikeluarkan, pindah milik atas nama anda didaftarkan, dan gadaian kepada bank anda turut didaftarkan. Pendaftaran itulah penyempurnaan, dan ia dibilkan apabila ia berlaku.
Adakah saya memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, dan bagaimana saya tahu?
Kebenaran diperlukan jika hakmilik membawa sekatan kepentingan, jika pembeli bukan warganegara atau sebuah syarikat asing, dan bagi kategori tanah yang tertentu. Carian hakmilik menunjukkan sekatan itu. Peguam anda membuat permohonan, dan perjanjian itu bersyarat kepadanya.
Halaman berkaitan
Siapa kami
Tai & Khan PartnershipPeguam Bela & Peguam Cara
Queennie Tai, Rakan Kongsi Pengurusan · Harith Khan, Rakan Kongsi
No. 36A, Jalan SS 21/58, Damansara Utama, 47400 Petaling Jaya, SelangorPeraturan disemak pada 5 September 2026.
Halaman ini menerangkan undang-undang secara umum. Ia bukan nasihat guaman tentang transaksi anda, dan menggunakannya tidak menjadikan anda seorang klien firma ini.